La divisione immobiliare, o frazionamento di un’unità immobiliare, è un’operazione che consiste nella suddivisione di un immobile in due o più unità distinte. Questa operazione è regolata da normative edilizie e urbanistiche specifiche, che variano a livello nazionale, regionale e comunale. Di seguito, viene fornita una panoramica delle normative principali e delle procedure necessarie per effettuare la divisione di un immobile.
Principali riferimenti normativi
- Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001): È la normativa di riferimento per tutte le attività edilizie in Italia. Regola anche il frazionamento degli immobili.
- Codice Civile: Regola gli aspetti patrimoniali e di proprietà legati alla divisione degli immobili.
- Regolamenti edilizi comunali: Ogni comune può avere regolamenti specifici che dettano le condizioni per il frazionamento immobiliare.
- Piano Regolatore Generale (PRG) o Piano di Governo del Territorio (PGT): Strumenti urbanistici che stabiliscono le destinazioni d’uso e i parametri edilizi delle aree comunali.
Procedura per la divisione immobiliare
1. Verifica preliminare
- Compatibilità urbanistica: È necessario verificare che il frazionamento sia compatibile con le norme urbanistiche vigenti, consultando il PRG o il PGT del comune di riferimento.
- Vincoli: Controllare la presenza di eventuali vincoli (es. paesaggistici, storici, ambientali) che potrebbero impedire o limitare la divisione.
- Conformità catastale: L’immobile deve essere conforme dal punto di vista catastale prima della divisione.
2. Progettazione
- Progetto tecnico: Un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) deve redigere un progetto che descriva il frazionamento, con piante, sezioni e prospetti dell’immobile prima e dopo la divisione.
- Rispetto delle norme: Il progetto deve rispettare le norme igienico-sanitarie (es. dimensioni minime degli ambienti, aerazione, illuminazione), le distanze dai confini e gli standard urbanistici previsti.
3. Presentazione della pratica edilizia
- SCIA o CILA: Per la divisione immobiliare, solitamente è richiesta la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) o, in alcuni casi, di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) presso l’ufficio tecnico comunale.
- SCIA: È necessaria se il frazionamento comporta opere edilizie che modificano la struttura dell’immobile o la sua distribuzione interna.
- CILA: Può essere utilizzata per frazionamenti che non comportano modifiche sostanziali alla struttura dell’edificio (es. semplici divisioni interne).
- Autorizzazione: In alcuni casi, può essere necessario ottenere specifiche autorizzazioni, soprattutto in presenza di vincoli.
4. Esecuzione dei lavori
- Inizio lavori: Una volta ottenute le autorizzazioni necessarie, è possibile avviare i lavori di frazionamento.
- Direzione lavori: I lavori devono essere seguiti da un tecnico abilitato che garantisce la conformità delle opere al progetto approvato.
5. Accatastamento e aggiornamento catastale
- Nuovo accatastamento: Una volta completati i lavori, è necessario aggiornare la situazione catastale presentando una variazione presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto. Il tecnico incaricato redigerà una nuova planimetria per ciascuna delle nuove unità immobiliari create.
- Assegnazione di nuove unità: Ogni nuova unità immobiliare otterrà un proprio identificativo catastale (foglio, particella, subalterno).
6. Comunicazione al condominio
- Delibera condominiale: Se l’immobile si trova all’interno di un condominio, potrebbe essere necessario ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale, soprattutto se il frazionamento comporta modifiche alle parti comuni o incide sulle tabelle millesimali.
- Aggiornamento tabelle millesimali: La divisione dell’immobile potrebbe richiedere la revisione delle tabelle millesimali, che devono riflettere le nuove superfici delle unità immobiliari.
7. Adeguamenti fiscali e tributi
- Imposta di registro: Se la divisione comporta atti notarili (ad esempio, in caso di divisione tra più proprietari), si applicano le imposte relative.
- Imposte locali: L’IMU e altre imposte locali potrebbero essere ricalcolate in base alla nuova suddivisione dell’immobile.
Considerazioni pratiche
- Vincoli urbanistici e paesaggistici: Verificare attentamente la presenza di vincoli che possono ostacolare la divisione.
- Normative igienico-sanitarie: Le nuove unità devono rispettare le norme in materia di abitabilità e sicurezza.
- Condizioni contrattuali: Se l’immobile è gravato da mutuo, è necessario informare la banca e, eventualmente, ottenere il suo consenso al frazionamento.
- Spese e tempi: Pianificare adeguatamente i costi (progetto, lavori, accatastamento, aggiornamenti fiscali) e i tempi necessari per completare l’intera procedura.
La divisione immobiliare è un processo che richiede il rispetto di precise normative urbanistiche ed edilizie. È fondamentale consultare un tecnico abilitato e verificare la conformità del progetto alle leggi locali e nazionali. Una corretta gestione delle procedure amministrative e tecniche garantisce che il frazionamento avvenga in modo regolare e senza complicazioni legali o fiscali.