L’acquisto della nuda proprietà con riserva di usufrutto è un’operazione comune in Italia e consente al venditore (usufruttuario) di continuare a godere dell’immobile per tutta la vita o per un periodo stabilito, mentre l’acquirente (nudo proprietario) diventa pieno proprietario solo alla cessazione dell’usufrutto.
Procedura di acquisto della nuda proprietà con usufrutto riservato
1. Accordo tra le parti
- Il venditore (futuro usufruttuario) e l’acquirente (nudo proprietario) si accordano sulle condizioni di vendita, stabilendo il prezzo e le modalità di pagamento.
- L’usufruttuario può riservarsi l’usufrutto vitalizio (che si estingue alla sua morte) o a termine (per un periodo di tempo definito).
2. Valutazione dell’immobile e calcolo della nuda proprietà
- Il valore dell’immobile viene determinato con una perizia o facendo riferimento ai valori di mercato.
- Il valore dell’usufrutto si calcola in base alla tabella ministeriale che dipende dall’età dell’usufruttuario (vedi il mio messaggio precedente).
- Il valore della nuda proprietà è la differenza tra il valore dell’immobile e quello dell’usufrutto.
3. Stipula del contratto di compravendita
- Il contratto di vendita della nuda proprietà deve essere stipulato davanti a un notaio, che verifica la legittimità dell’atto.
- Il notaio provvede alla trascrizione nei registri immobiliari.
4. Pagamento delle imposte e registrazione
- Imposta di registro (o IVA, se il venditore è un’impresa) calcolata sul valore della nuda proprietà.
- Imposte ipotecarie e catastali.
- La registrazione dell’atto avviene presso l’Agenzia delle Entrate.
5. Diritti e doveri delle parti dopo la vendita
- L’usufruttuario ha il diritto di vivere nell’immobile o affittarlo, ma deve mantenerlo in buono stato e pagare le spese ordinarie.
- Il nudo proprietario è il vero proprietario dell’immobile, ma potrà disporne solo alla scadenza dell’usufrutto.
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