Cambio colore della facciata del condominio

Il cambio del colore della facciata di un condominio è un intervento che coinvolge decisioni assembleari, normative edilizie e il ruolo dell’amministratore di condominio. Ecco i principali passi che un amministratore dovrebbe seguire per gestire questa situazione:

1. Convocazione dell’assemblea condominiale

L’amministratore deve innanzitutto convocare un’assemblea condominiale per discutere e deliberare la questione del cambio colore della facciata.

• Delibera necessaria: Il cambio di colore rientra tra le decisioni che riguardano le parti comuni (art. 1117 del Codice Civile). Deve essere approvato dall’assemblea con le maggioranze previste per le innovazioni o interventi che incidono sull’aspetto estetico del fabbricato (art. 1120 c.c.).
• Maggioranza richiesta:
  • Per il cambio colore può essere necessaria una maggioranza qualificata, ovvero:
    • Il voto favorevole di almeno la metà dei millesimi e la maggioranza dei presenti all’assemblea (art. 1136 c.c., comma 2).
    • Se l’intervento rientra nella manutenzione straordinaria (es. ristrutturazione con cambio colore), può essere richiesto il voto favorevole di due terzi dei millesimi.

2. Consultazione del regolamento condominiale

L’amministratore deve verificare se il regolamento condominiale contiene vincoli relativi al colore della facciata o all’aspetto estetico del condominio.

• Regolamento contrattuale: Se il regolamento condominiale vieta esplicitamente il cambio colore o prevede specifiche cromatiche, l’assemblea non può decidere autonomamente di violarlo senza il consenso unanime dei condomini.

3. Verifica dei vincoli urbanistici e paesaggistici

Prima di procedere, l’amministratore deve verificare se esistono vincoli urbanistici o paesaggistici che limitano il cambio colore:

• Comuni e Regioni possono imporre restrizioni sui colori delle facciate, in particolare se l’edificio è situato in un centro storico o in aree sottoposte a tutela paesaggistica.
• Deve essere verificato il Piano del Colore, dove esistente, che spesso stabilisce una gamma di colori ammessi.

4. Predisposizione della documentazione tecnica

L’amministratore deve incaricare un professionista (geometra, architetto o ingegnere) per preparare la documentazione necessaria, che potrebbe includere:

• Relazione tecnica sul progetto di cambio colore.
• Pratica edilizia (es. Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata – CILA), se necessaria per il tipo di intervento.
• Eventuale richiesta di autorizzazione paesaggistica, in caso di vincoli.

5. Affidamento dei lavori

Una volta deliberato il cambio colore e completata la documentazione tecnica, l’amministratore deve:

• Richiedere preventivi alle ditte specializzate.
• Selezionare l’impresa: L’assemblea può decidere quale impresa incaricare, oppure delegare questa scelta all’amministratore.

6. Comunicazione ai condomini

Prima di avviare i lavori, l’amministratore deve:

• Informare tutti i condomini sui tempi e le modalità dei lavori.
• Garantire che le attività non interferiscano con la vivibilità del condominio.

7. Supervisione e chiusura dei lavori

Durante e dopo i lavori, l’amministratore deve:

• Verificare che l’impresa rispetti quanto stabilito nel contratto.
• Al termine, controllare la regolarità dell’intervento e il rispetto del colore scelto.

Considerazioni aggiuntive:

• Opposizioni dei condomini: Se una parte dei condomini si oppone al cambio colore e considera la decisione lesiva, potrebbe presentare ricorso al giudice ai sensi dell’art. 1137 c.c. (per delibere che violano i diritti individuali o le normative vigenti).
• Manutenzione straordinaria: Se il cambio colore avviene nell’ambito di un rifacimento della facciata, possono essere applicabili bonus fiscali come il Bonus Facciate (se ancora in vigore), che potrebbero ridurre i costi per i condomini.

Il cambio colore della facciata richiede un’attenta pianificazione da parte dell’amministratore, il rispetto delle normative vigenti e la collaborazione dei condomini. Il ruolo principale dell’amministratore è quello di garantire la regolarità del processo e di mediare tra le diverse esigenze.