Il Contratto a Canone Concordato (3+2) è una tipologia di contratto di locazione regolata dall’articolo 4 della Legge 431/1998 e disciplinata dagli accordi locali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Questo tipo di contratto è particolarmente vantaggioso per entrambe le parti, in quanto offre agevolazioni fiscali e un canone di affitto calmierato, pur mantenendo una certa flessibilità nella durata.
Caratteristiche principali del Contratto a Canone Concordato (3+2)
- Durata:
- Il contratto ha una durata minima di 3 anni per il locatore (proprietario). Questo significa che il proprietario non può chiedere la restituzione dell’immobile prima della scadenza dei 3 anni, salvo casi eccezionali (ad esempio, inadempienze gravi da parte dell’inquilino).
- L’inquilino, invece, ha la facoltà di recedere dal contratto dopo 1 anno, previo preavviso di 6 mesi.
- Rinnovo automatico:
- Alla scadenza dei primi 3 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni, a meno che una delle parti non comunichi la disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi.
- Canone calmierato:
- Il canone di affitto è stabilito in base agli accordi locali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Questi accordi definiscono un tetto massimo per il canone, che è generalmente inferiore rispetto ai canoni di mercato.
- Agevolazioni fiscali:
- Il Contratto a Canone Concordato offre sgravi fiscali sia per il locatore che per il conduttore. Ad esempio, il locatore beneficia di una riduzione dell’imposta di registro e dell’IRPEF sul reddito da locazione, mentre l’inquilino può usufruire di detrazioni fiscali.
Vantaggi per il locatore (proprietario)
- Agevolazioni fiscali: il locatore paga un’imposta di registro ridotta (1% invece del 2%) e beneficia di una tassazione agevolata sul reddito da locazione.
- Canone garantito: il canone è stabilito in base agli accordi locali, ma è comunque garantito per tutta la durata del contratto.
- Stabilità: il proprietario ha la garanzia che l’immobile sarà affittato per almeno 3 anni.
Vantaggi per il conduttore (inquilino)
- Canone calmierato: il canone è generalmente più basso rispetto a quello di mercato, grazie agli accordi locali.
- Possibilità di recesso anticipato: dopo 1 anno, l’inquilino può recedere dal contratto con un preavviso di 6 mesi.
- Agevolazioni fiscali: l’inquilino può beneficiare di detrazioni fiscali per le spese di affitto.
Obblighi e responsabilità delle parti
- Locatore (proprietario):
- Garantire che l’immobile sia in condizioni idonee per l’uso abitativo.
- Effettuare le manutenzioni straordinarie (ad esempio, riparazioni al tetto o all’impianto elettrico).
- Rispettare i termini del contratto e non aumentare il canone durante i 3 anni, salvo accordi diversi.
- Conduttore (inquilino):
- Pagare il canone di affitto in modo puntuale.
- Effettuare le manutenzioni ordinarie (ad esempio, piccole riparazioni o pulizie).
- Comunicare con il giusto preavviso l’intenzione di lasciare l’immobile.
Come si stipula un Contratto a Canone Concordato (3+2)?
- Accordo tra le parti: locatore e conduttore concordano il canone, che deve rispettare i limiti stabiliti dagli accordi locali.
- Redazione del contratto: il contratto deve essere redatto in forma scritta, preferibilmente con l’assistenza di un professionista.
- Registrazione del contratto: il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione comporta il pagamento di un’imposta di registro ridotta (1% invece del 2%).
Aumenti del canone durante il contratto
Durante i 3 anni di durata del contratto, il canone non può essere aumentato, a meno che le parti non abbiano previsto una clausola di adeguamento (ad esempio, indicizzazione all’inflazione o all’indice ISTAT). Dopo i 3 anni, in caso di rinnovo, il canone può essere rivisto in base agli accordi locali o alle condizioni di mercato.
Cosa succede alla scadenza dei 3 anni?
- Se nessuna delle parti comunica la disdetta con almeno 6 mesi di preavviso, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni.
- Se il locatore vuole riprendere possesso dell’immobile, deve comunicare la disdetta con il giusto preavviso e rispettare i termini contrattuali.
Agevolazioni fiscali
- Per il locatore:
- Imposta di registro ridotta all’1% (invece del 2%).
- Tassazione agevolata sul reddito da locazione (ad esempio, esenzione IRPEF per i primi 4 anni per i contratti stipulati da giovani under 30).
- Per l’inquilino:
- Detrazioni fiscali per le spese di affitto (ad esempio, detrazione del 19% sull’IRPEF per i canoni pagati).
Il Contratto a Canone Concordato (3+2) è una soluzione vantaggiosa sia per i proprietari che per gli inquilini, grazie ai canoni calmierati e alle agevolazioni fiscali. Tuttavia, è fondamentale rispettare gli accordi locali, redigere il contratto in modo chiaro e completo, e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.
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