Il Contratto a Canone Libero (4+4) è una tipologia di contratto di locazione regolata dall’articolo 2 della Legge 431/1998 (nota come “Legge sull’equo canone”). Questo tipo di contratto è molto diffuso in Italia per gli affitti di immobili ad uso abitativo e offre sia al locatore (proprietario) che al conduttore (inquilino) una certa flessibilità, pur garantendo diritti e doveri precisi per entrambe le parti.
Caratteristiche principali del Contratto a Canone Libero (4+4)
- Durata:
- Il contratto ha una durata minima di 4 anni per il locatore. Questo significa che il proprietario non può chiedere la restituzione dell’immobile prima della scadenza dei 4 anni, salvo casi eccezionali (ad esempio, inadempienze gravi da parte dell’inquilino).
- L’inquilino, invece, ha la facoltà di recedere dal contratto dopo 1 anno, previo preavviso di 6 mesi.
- Rinnovo automatico:
- Alla scadenza dei primi 4 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni, a meno che una delle parti non comunichi la disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi.
- Libertà di determinazione del canone:
- Il canone di affitto è libero, ovvero viene stabilito liberamente tra le parti in base alle condizioni di mercato. Non ci sono vincoli legali sul prezzo, a differenza di altre tipologie di contratto (ad esempio, il contratto a canone concordato).
- Adattabilità:
- Le parti possono inserire nel contratto clausole aggiuntive, purché non siano in contrasto con la legge. Ad esempio, è possibile stabilire regole per gli aumenti del canone (indicizzandolo all’inflazione o ad altri parametri).
Vantaggi per il locatore (proprietario)
- Sicurezza della durata: il proprietario ha la garanzia che l’immobile sarà affittato per almeno 4 anni.
- Libertà di fissare il canone: il prezzo dell’affitto può essere stabilito liberamente, in base alle condizioni di mercato.
- Rinnovo automatico: il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni, a meno che l’inquilino non decida di andare via.
Vantaggi per il conduttore (inquilino)
- Stabilità: l’inquilino ha la garanzia di poter restare nell’immobile per almeno 4 anni, senza il rischio di dover cercare una nuova casa prima di quel termine.
- Possibilità di recesso anticipato: dopo 1 anno, l’inquilino può recedere dal contratto con un preavviso di 6 mesi.
- Trasparenza: il canone è stabilito liberamente, ma una volta firmato il contratto, il proprietario non può aumentarlo arbitrariamente durante il periodo contrattuale, salvo diverso accordo.
Obblighi e responsabilità delle parti
- Locatore (proprietario):
- Garantire che l’immobile sia in condizioni idonee per l’uso abitativo.
- Effettuare le manutenzioni straordinarie (ad esempio, riparazioni al tetto o all’impianto elettrico).
- Rispettare i termini del contratto e non aumentare il canone durante i 4 anni, salvo accordi diversi.
- Conduttore (inquilino):
- Pagare il canone di affitto in modo puntuale.
- Effettuare le manutenzioni ordinarie (ad esempio, piccole riparazioni o pulizie).
- Comunicare con il giusto preavviso l’intenzione di lasciare l’immobile.
Come si stipula un Contratto a Canone Libero (4+4)?
- Accordo tra le parti: locatore e conduttore concordano il canone e le altre condizioni del contratto.
- Redazione del contratto: il contratto deve essere redatto in forma scritta, preferibilmente con l’assistenza di un professionista.
- Registrazione del contratto: il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione è obbligatoria e comporta il pagamento di un’imposta di registro.
Aumenti del canone durante il contratto
Durante i 4 anni di durata del contratto, il canone non può essere aumentato, a meno che le parti non abbiano previsto una clausola di adeguamento (ad esempio, indicizzazione all’inflazione o all’indice ISTAT). Dopo i 4 anni, in caso di rinnovo, il canone può essere rivisto in base alle condizioni di mercato o agli accordi tra le parti.
Cosa succede alla scadenza dei 4 anni?
- Se nessuna delle parti comunica la disdetta con almeno 6 mesi di preavviso, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni.
- Se il locatore vuole riprendere possesso dell’immobile, deve comunicare la disdetta con il giusto preavviso e rispettare i termini contrattuali.
Il Contratto a Canone Libero (4+4) è una soluzione flessibile e vantaggiosa sia per i proprietari che per gli inquilini. Tuttavia, è fondamentale redigere il contratto in modo chiaro e completo, rispettare gli obblighi di legge e registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
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