Il fascicolo dei documenti tecnici del condominio è un insieme di documenti che raccoglie tutte le informazioni tecniche e amministrative relative all’edificio condominiale. Questo fascicolo è fondamentale per la gestione e la manutenzione del condominio, e la sua tenuta è in linea con la normativa italiana che disciplina la vita condominiale.
Normativa di Riferimento
- Codice Civile (Articolo 1130 e 1130-bis):
- L’articolo 1130 del Codice Civile, modificato dalla riforma del condominio del 2012 (Legge n. 220/2012), impone all’amministratore di conservare la documentazione relativa al condominio e all’edificio.
- L’articolo 1130-bis introduce il cosiddetto “registro di anagrafe condominiale”, che può essere considerato parte del fascicolo più ampio dei documenti tecnici.
- Norme Tecniche di Settore:
- La normativa tecnica che riguarda la sicurezza degli edifici (ad esempio, le normative antisismiche, antincendio, e quelle relative agli impianti) richiede che la documentazione specifica sia mantenuta e aggiornata.
- Regolamento Condominiale:
- Alcuni regolamenti condominiali possono prevedere l’obbligo di tenuta del fascicolo tecnico e stabilirne i contenuti in dettaglio.
Contenuti del Fascicolo dei Documenti Tecnici
Il fascicolo dei documenti tecnici del condominio dovrebbe includere:
- Documentazione Amministrativa:
- Regolamento Condominiale: Il regolamento interno del condominio, se presente.
- Verbali delle Assemblee: Documentazione delle decisioni prese durante le assemblee condominiali.
- Contratti di Manutenzione: Contratti con fornitori di servizi (manutenzione degli ascensori, pulizie, gestione caldaie, ecc.).
- Documentazione Tecnica dell’Edificio:
- Progetto e Piantine: I progetti originali dell’edificio, comprese le piantine e le specifiche tecniche.
- Certificati di Collaudo: Certificati che attestano la conformità dell’edificio alle normative tecniche e di sicurezza al momento della costruzione.
- Dati Catastali: Informazioni catastali dell’immobile e delle singole unità.
- Documentazione sugli Impianti:
- Certificati di Conformità: Certificati che attestano la conformità degli impianti (elettrici, idraulici, di riscaldamento, ecc.) alle normative vigenti.
- Piani di Manutenzione: Piani dettagliati di manutenzione degli impianti comuni, come caldaie, ascensori, impianti elettrici e idraulici.
- Libretto della Caldaia: Documento che riporta le caratteristiche tecniche della caldaia condominiale e i risultati delle manutenzioni periodiche.
- Documentazione sulla Sicurezza:
- Piano di Emergenza e Evacuazione: Piano che descrive le procedure di evacuazione in caso di emergenza.
- Certificazioni Antincendio: Documenti che attestano la conformità degli impianti e delle strutture alle normative antincendio.
- Valutazione del Rischio Sismico: Documentazione relativa alla valutazione del rischio sismico dell’edificio, ove applicabile.
- Documentazione sui Lavori Straordinari:
- Progetti di Ristrutturazione: Documenti relativi a lavori straordinari effettuati sull’edificio, comprese le autorizzazioni, i permessi edilizi e i collaudi finali.
- Dossier di Interventi Straordinari: Dettagli sugli interventi di manutenzione straordinaria, compresi i contratti con gli appaltatori, i preventivi e i resoconti dei lavori eseguiti.
Obblighi dell’Amministratore
- Conservazione:
- L’amministratore è responsabile della conservazione e dell’aggiornamento del fascicolo dei documenti tecnici del condominio.
- Deve garantire che la documentazione sia accessibile ai condòmini, specialmente per le parti rilevanti alla sicurezza e alla gestione ordinaria.
- Aggiornamento:
- È compito dell’amministratore aggiornare il fascicolo con tutte le nuove informazioni, come i risultati delle ispezioni periodiche, i nuovi certificati di conformità e i documenti relativi a interventi di manutenzione straordinaria.
- Trasparenza:
- L’amministratore deve fornire ai condòmini l’accesso alla documentazione tecnica, specialmente in occasione di assemblee in cui si discutono interventi che richiedono consultazioni tecniche.
Sanzioni e Conseguenze
- Responsabilità dell’Amministratore:
- La mancata tenuta o l’aggiornamento inadeguato del fascicolo tecnico può essere causa di revoca dell’amministratore per giusta causa e può esporlo a richieste di risarcimento danni se la mancanza di documentazione causa problemi di sicurezza o di gestione.
Il fascicolo dei documenti tecnici del condominio è un elemento fondamentale per garantire la sicurezza, la conformità normativa e una gestione efficiente dell’edificio. La sua corretta gestione da parte dell’amministratore è cruciale per prevenire problemi e per assicurare la trasparenza verso tutti i condòmini.