La normativa che regola i condomini in Italia è principalmente contenuta nel Codice Civile, in particolare negli articoli che vanno dal 1117 al 1139, e in alcune leggi speciali. Queste disposizioni stabiliscono i diritti e i doveri dei condomini, le modalità di gestione delle parti comuni e le regole per la convocazione e il funzionamento dell’assemblea condominiale.
Principali Aspetti della Normativa sui Condomini
Proprietà e Parti Comuni
- Art. 1117 Codice Civile: Definisce le parti comuni dell’edificio, che comprendono le scale, i cortili, i portoni d’ingresso, i tetti e i lastrici solari, le aree destinate ai servizi comuni come i locali per la portineria, le lavanderie, ecc.
- Uso delle Parti Comuni: I condomini possono utilizzare le parti comuni, ma senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri di farne un uso conforme al loro diritto.
Amministratore di Condominio
- Nomina e Revoca: La nomina dell’amministratore è obbligatoria se i condomini sono più di otto. La revoca può avvenire per giusta causa su decisione dell’assemblea condominiale o del tribunale.
- Compiti: L’amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea, disciplinare l’uso delle cose comuni, riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio.
- Conto Corrente Condominiale: Obbligatorio per garantire trasparenza nella gestione delle somme relative al condominio.
Assemblea Condominiale
- Convocazione: L’assemblea deve essere convocata almeno una volta l’anno per l’approvazione del rendiconto annuale e del preventivo delle spese. L’assemblea può essere convocata anche su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
- Deliberazioni: Le deliberazioni dell’assemblea sono valide con la presenza di almeno la metà del valore dell’edificio e della maggioranza dei partecipanti alla riunione.
- Deleghe: I condomini possono farsi rappresentare da altri condomini o da terzi mediante delega scritta.
Spese Condominiali
- Ripartizione: Le spese per la manutenzione delle parti comuni sono ripartite tra i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo.
- Manutenzione Ordinaria e Straordinaria: Le spese di manutenzione ordinaria riguardano gli interventi necessari per mantenere in efficienza le parti comuni. Le spese di manutenzione straordinaria riguardano interventi eccezionali e di rilevante entità.
Innovazioni
- Deliberazioni Innovazioni: Le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni sono deliberate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.
- Diritto di Opposizione: I condomini che non intendono usufruire delle innovazioni deliberate possono essere esonerati dal contribuire alla spesa, purché ciò sia possibile senza pregiudizio per gli altri condomini.
Regolamento di Condominio
- Obbligatorietà: Il regolamento è obbligatorio se i condomini sono più di dieci e può essere predisposto dall’assemblea o dal costruttore.
- Contenuto: Deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, le norme per la tutela del decoro dell’edificio e per l’amministrazione, e le norme per la convivenza tra i condomini.
Riferimenti Normativi
- Codice Civile: Artt. 1117-1139
- Legge n. 220/2012: Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici
- Decreto Ministeriale n. 140/2014: Compensi degli amministratori di condominio
Queste norme e regole sono fondamentali per garantire una gestione efficiente e armoniosa dei condomini, prevenendo conflitti e assicurando il rispetto dei diritti e dei doveri di tutti i proprietari.