Il distacco tra fabbricati e la distanza dai confini sono aspetti regolamentati dal diritto urbanistico in Italia, con l’obiettivo di garantire uno sviluppo edilizio armonioso, tutelare la privacy, la sicurezza e assicurare un’adeguata ventilazione e illuminazione degli edifici. Questi aspetti sono disciplinati sia da normative nazionali che da regolamenti regionali e comunali.
Principali riferimenti normativi
- Codice Civile (artt. 873-907): Stabilisce le norme generali sulle distanze tra costruzioni e dai confini.
- Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001): Raccoglie le disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, includendo riferimenti alle distanze tra edifici.
- Leggi regionali e regolamenti comunali: Ogni regione e comune può avere regolamenti che specificano ulteriormente le norme generali.
- Piano Regolatore Generale (PRG) o Piano di Governo del Territorio (PGT): Definisce le distanze minime tra edifici e dai confini nei piani urbanistici comunali.
Distanza tra fabbricati
- Normativa nazionale (Codice Civile, art. 873):
- Distanza minima di 3 metri: Il Codice Civile stabilisce una distanza minima di 3 metri tra edifici. Questa distanza può essere aumentata dai regolamenti locali.
- Misura della distanza: La distanza si misura dal punto più vicino degli edifici. Se ci sono sporgenze, queste vengono considerate nel calcolo.
- Normativa urbanistica:
- Distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate: Il D.M. 1444/1968 stabilisce che nelle zone B (zone di completamento) la distanza tra pareti finestrate di edifici deve essere almeno di 10 metri. Questa distanza può essere aumentata dal PRG o dal PGT locale.
- Piani regolatori locali: Possono stabilire distanze maggiori a seconda della tipologia di zona e dell’uso dell’edificio (residenziale, commerciale, industriale, ecc.).
Distanza dai confini
- Normativa nazionale (Codice Civile, art. 873-878):
- Distanza minima di 3 metri dai confini: Secondo il Codice Civile, la distanza minima dai confini è di 3 metri, salvo diverse disposizioni locali o accordi tra privati.
- Possibilità di costruzione in aderenza o in appoggio: Se consentito dal PRG, è possibile costruire a confine, in aderenza (con un muro comune con l’edificio confinante) o in appoggio (appoggiandosi a una costruzione esistente).
- Regolamenti locali:
- Possibili deroghe: I regolamenti comunali possono stabilire distanze diverse in base alle specifiche esigenze urbanistiche del territorio.
- Edifici agricoli: Spesso, i regolamenti locali prevedono distanze diverse per le costruzioni agricole rispetto a quelle urbane o residenziali.
Eccezioni e deroghe
- Accordi tra privati:
- I proprietari confinanti possono accordarsi per derogare alle distanze minime, purché non violino le norme di ordine pubblico.
- Gli accordi devono essere formalizzati e registrati per avere validità legale.
- Piani attuativi o particolari urbanistici:
- Piani di lottizzazione, piani di recupero, e altri strumenti urbanistici possono prevedere distanze diverse se giustificato dalle caratteristiche dell’intervento.
- Deroghe previste dalla normativa:
- In alcuni casi, la normativa consente deroghe per motivi di interesse pubblico o per interventi di recupero e riqualificazione urbana.
Controllo e sanzioni
- Vigilanza comunale:
- Il comune ha il compito di vigilare sulla corretta applicazione delle distanze durante la costruzione.
- Eventuali violazioni possono portare a sanzioni amministrative, obbligo di demolizione o ripristino della situazione preesistente.
- Contenziosi tra privati:
- Se un edificio viene costruito violando le distanze legali, i vicini possono avviare un’azione legale per ottenere il rispetto delle norme o il risarcimento dei danni.
Consigli pratici
- Verificare le normative locali: Prima di avviare qualsiasi progetto edilizio, è fondamentale consultare il PRG, il PGT e i regolamenti edilizi comunali per conoscere le distanze obbligatorie.
- Consultare un tecnico abilitato: Un architetto, ingegnere o geometra può fornire consulenza sulle distanze corrette e aiutare nella presentazione delle pratiche edilizie.
- Considerare accordi con i vicini: Se necessario, discutere con i vicini per eventuali deroghe o accordi formali sulle distanze.
- Monitorare la conformità durante i lavori: Assicurarsi che i lavori rispettino le distanze previste per evitare problemi legali o sanzioni.
Conclusione
Il rispetto delle distanze tra fabbricati e dai confini è un aspetto cruciale per garantire uno sviluppo urbano ordinato e rispettoso dei diritti di tutti i proprietari immobiliari. Conoscere e applicare correttamente le normative vigenti, sia a livello nazionale che locale, è essenziale per evitare contenziosi e sanzioni, e per garantire un uso sostenibile e armonioso del territorio.