Il leasing immobiliare è un contratto attraverso il quale una società di leasing (concedente) acquista o costruisce un immobile su richiesta di un cliente (utilizzatore) e glielo concede in uso per un periodo di tempo determinato, in cambio del pagamento di canoni periodici. Al termine del contratto, l’utilizzatore ha la possibilità di acquistare l’immobile a un prezzo prestabilito, esercitando l’opzione di riscatto.
Caratteristiche del Leasing Immobiliare
- Soggetti Coinvolti:
- Concedente: La società di leasing, generalmente una banca o un intermediario finanziario, che acquista o costruisce l’immobile.
- Utilizzatore: La persona fisica o giuridica che utilizza l’immobile e paga i canoni di leasing.
- Fornitore: Il soggetto che vende o costruisce l’immobile alla società di leasing (nel caso di leasing immobiliare su immobile da costruire).
- Tipologie di Leasing Immobiliare:
- Leasing Immobiliare Abitativo: Destinato all’acquisto o alla costruzione di immobili residenziali. In Italia, sono previsti incentivi fiscali per il leasing abitativo, soprattutto per i giovani sotto i 35 anni.
- Leasing Immobiliare Strumentale: Destinato ad aziende e professionisti per l’acquisto di immobili destinati all’uso aziendale, come uffici, capannoni, o negozi.
- Struttura del Contratto:
- Canoni Periodici: L’utilizzatore paga dei canoni periodici per tutta la durata del contratto, che coprono una parte del costo dell’immobile e un tasso di interesse.
- Opzione di Riscatto: Al termine del contratto, l’utilizzatore può decidere se acquistare l’immobile pagando una somma residua (prezzo di riscatto), continuare il leasing, o restituire l’immobile al concedente.
- Durata: La durata del leasing immobiliare varia generalmente tra 8 e 20 anni, ma può essere concordata su misura.
- Vantaggi del Leasing Immobiliare:
- Finanziamento Completo: L’utilizzatore non deve pagare l’intero prezzo dell’immobile al momento dell’acquisto, ma può dilazionare il pagamento tramite i canoni.
- Flessibilità: Possibilità di scegliere se riscattare l’immobile, restituirlo, o rinegoziare il contratto al termine.
- Benefici Fiscali: In alcuni casi, soprattutto per il leasing abitativo, l’utilizzatore può beneficiare di agevolazioni fiscali.
- Svantaggi:
- Costo Complessivo: Il costo totale, comprensivo di interessi, potrebbe essere superiore rispetto all’acquisto diretto con mutuo.
- Rischio di Perdita dell’Immobile: Se l’utilizzatore non paga i canoni, può perdere il diritto a riscattare l’immobile.
Normativa di Riferimento
Il leasing immobiliare in Italia è regolato principalmente dal Codice Civile e da leggi specifiche che definiscono i termini contrattuali e le agevolazioni fiscali.
- Codice Civile:
- Il contratto di leasing rientra nella categoria dei contratti atipici, regolati dalle norme generali sui contratti (articoli 1321 e seguenti).
- L’articolo 1523 e seguenti possono essere applicati per analogia, anche se si riferiscono alla vendita con riserva di proprietà.
- Legge di Stabilità 2016:
- Introdotti incentivi fiscali per il leasing abitativo, tra cui la possibilità di dedurre i canoni di leasing e il prezzo di riscatto dalla dichiarazione dei redditi, a determinate condizioni.
- Fiscalità:
- I canoni di leasing immobiliare strumentale sono deducibili dal reddito d’impresa, mentre per il leasing abitativo sono previste agevolazioni per giovani acquirenti.
- L’IVA sui canoni e sul prezzo di riscatto può essere detraibile, in base alla destinazione d’uso dell’immobile.
Leasing Immobiliare vs Mutuo
- Mutuo: L’acquirente diventa proprietario dell’immobile subito e paga rate di ammortamento del prestito bancario.
- Leasing: L’utilizzatore non è proprietario fino a quando non esercita l’opzione di riscatto, ma ha maggiore flessibilità nella gestione dei pagamenti e può beneficiare di agevolazioni fiscali.
Il leasing immobiliare rappresenta una valida alternativa al mutuo, soprattutto per chi cerca flessibilità e la possibilità di dilazionare l’acquisto dell’immobile. Tuttavia, è importante considerare attentamente i costi complessivi e i vantaggi fiscali prima di scegliere questa soluzione.