La Legge n. 392 del 27 luglio 1978, conosciuta come “Legge sull’equo canone”, regolava le locazioni di immobili urbani, stabilendo criteri rigidi per la determinazione del canone di affitto e le tutele per conduttori e locatori. Anche se in parte superata dalla Legge n. 431/1998, alcune sue disposizioni restano ancora in vigore, specialmente per le locazioni commerciali.
Ambito di Applicazione
La legge distingueva due macro-categorie:
- Locazioni abitative (titoli I e II)
- Locazioni ad uso diverso dall’abitazione (titolo III)
🔹 Le norme sulla locazione abitativa sono state abrogate e sostituite dalla Legge 431/1998.
🔹 Le norme sulle locazioni commerciali restano tuttora in vigore.
**Locazioni Abitative (Titoli I e II) – (Abrogati dalla Legge 431/1998)
In origine, la legge imponeva il cosiddetto “equo canone”, che obbligava i locatori a determinare il canone di affitto in base a criteri fissi stabiliti dallo Stato, legati alle caratteristiche dell’immobile e alla zona. Tuttavia, questa rigiditĂ ha portato a distorsioni del mercato, spingendo il legislatore a superare questo sistema con la Legge 431/1998, che ha introdotto i contratti a canone libero e canone concordato.
Locazioni Commerciali (Titolo III) – Norme Ancora in Vigore
Per gli immobili a uso commerciale, industriale, artigianale, turistico, professionale o di interesse pubblico, la Legge 392/1978 continua a disciplinare diversi aspetti fondamentali:
1. Durata Contrattuale (Art. 27)
- Minimo 6 anni, rinnovabili automaticamente per altri 6.
- Eccezione: per le attività alberghiere, la durata è di 9+9 anni.
2. Disdetta del Contratto (Art. 28-29)
- Il locatore può negare il rinnovo solo per determinati motivi previsti dalla legge (es. necessità di utilizzo personale, demolizione o ristrutturazione).
- Il conduttore può recedere in qualsiasi momento con preavviso di 6 mesi, se sussistono gravi motivi.
3. IndennitĂ di Avviamento (Art. 34)
- Se il locatore non rinnova il contratto, il conduttore ha diritto a un’indennitĂ pari a 18 mensilitĂ dell’ultimo canone (o 21 mensilitĂ per attivitĂ alberghiere).
4. Subentro e Cessione del Contratto (Art. 36-37)
- Il conduttore può cedere il contratto o sublocare l’immobile senza il consenso del locatore, purchĂ© l’attivitĂ rimanga la stessa.
5. Diritto di Prelazione (Art. 38-40)
- Se il locatore decide di vendere l’immobile, il conduttore ha il diritto di prelazione per acquistarlo.
- Lo stesso vale in caso di nuova locazione dopo la scadenza del contratto.
- Per le locazioni abitative, la Legge 392/1978 è stata superata dalla Legge 431/1998.
- Per le locazioni commerciali, la normativa è ancora in vigore e tutela gli affittuari in diversi aspetti, come durata minima, indennità di avviamento e diritto di prelazione.
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