La locazione ad uso commerciale è un contratto attraverso cui un immobile viene affittato per attività commerciali, industriali, artigianali o professionali. Questo tipo di contratto è regolato da norme specifiche, diverse da quelle applicabili alle locazioni ad uso abitativo.
Normativa di riferimento
- Legge n. 392/1978 (Legge sull’affitto di immobili urbani):
Disciplina i contratti di locazione per uso diverso dall’abitazione, inclusi quelli commerciali, artigianali e industriali. - Decreto Legge n. 23/2011 (Cedolare secca):
Non si applica alle locazioni commerciali, che sono soggette a tassazione ordinaria. - Codice Civile (Articoli 1571-1606):
Fornisce le disposizioni generali sui contratti di locazione.
Caratteristiche del contratto di locazione commerciale
- Oggetto del contratto:
L’immobile deve essere destinato esclusivamente a uso commerciale, industriale, artigianale o professionale. - Durata del contratto:
- La durata minima è di 6 anni per i contratti di locazione commerciale.
- Le parti possono concordare una durata inferiore, ma in tal caso il conduttore non gode della tutela del rinnovo automatico.
- Canone di locazione:
- Il canone è stabilito liberamente tra le parti.
- È soggetto a rivalutazione annuale in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo.
- Diritto di prelazione:
Alla scadenza del contratto, il conduttore ha diritto di prelazione (priorità) per il rinnovo, a parità di condizioni. - Rinnovo automatico:
Se il contratto non viene disdetto almeno 6 mesi prima della scadenza, si rinnova automaticamente per la stessa durata (es. altri 6 anni).
Obblighi del locatore
- Consegnare l’immobile in condizioni idonee per l’uso commerciale concordato.
- Effettuare le riparazioni strutturali necessarie.
- Rispettare i termini del contratto e le norme di legge.
Obblighi del conduttore
- Pagare il canone di locazione nei tempi e nei modi stabiliti.
- Utilizzare l’immobile esclusivamente per l’attività concordata.
- Eseguire le riparazioni di ordinaria manutenzione.
- Rispettare le norme urbanistiche e di sicurezza.
Tassazione delle locazioni commerciali
Le locazioni commerciali non rientrano nel regime della cedolare secca e sono soggette a tassazione ordinaria:
- Imposta sul reddito: I redditi da locazione sono inclusi nella dichiarazione dei redditi del locatore (IRPEF o IRES, a seconda del soggetto).
- IVA: Se il locatore è un soggetto IVA, il canone di locazione è soggetto a IVA (aliquota del 22% o ridotta, a seconda dei casi).
- Imposta di registro: Il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, con un’imposta di registro del 2% del canone annuo (1% a carico di ciascuna parte).
Registrazione del contratto
- Tempi: Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula.
- Costo: L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo (1% a carico del locatore e 1% a carico del conduttore).
- Comunicazione: Il contratto deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate.
Recesso e disdetta
- Recesso del locatore:
- Il locatore può recedere solo per giusta causa (es. mancato pagamento del canone).
- Non può recedere per vendere l’immobile durante il periodo di locazione.
- Recesso del conduttore:
- Il conduttore può recedere prima della scadenza, ma deve rispettare un preavviso di almeno 6 mesi.
- Disdetta:
- Per evitare il rinnovo automatico, la disdetta deve essere comunicata almeno 6 mesi prima della scadenza.
Esempio di contratto di locazione commerciale
- Durata: 6 anni (rinnovabile).
- Canone: € 1.500 al mese (rivalutabile annualmente in base all’indice ISTAT).
- Deposito cauzionale: € 3.000 (da restituire alla scadenza).
- Uso: Attività di vendita al dettaglio.
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