La manutenzione straordinaria riguarda interventi più complessi rispetto alla manutenzione ordinaria, e solitamente comporta lavori di riparazione, rinnovo o sostituzione che incidono sulla struttura dell’immobile o ne modificano le caratteristiche principali. In Italia, la manutenzione straordinaria è disciplinata principalmente dal DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), ma vi sono anche altre leggi e regolamenti che definiscono come e quando questi interventi possono essere eseguiti.
1. Definizione di Manutenzione Straordinaria
Secondo l’articolo 3 del DPR 380/2001, la manutenzione straordinaria comprende “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso”. In sintesi, gli interventi straordinari:
- Possono modificare elementi strutturali dell’immobile (come muri portanti o tetti);
- Non devono alterare la volumetria complessiva dell’edificio;
- Possono integrare o ammodernare impianti tecnologici.
2. Esempi di Interventi di Manutenzione Straordinaria
- Rifacimento del tetto o delle coperture;
- Ristrutturazione di impianti idraulici ed elettrici con nuove installazioni o cambiamenti significativi del tracciato;
- Sostituzione di infissi con altri che migliorano l’efficienza energetica;
- Abbattimento o costruzione di tramezzi interni (senza modificare la destinazione d’uso degli ambienti);
- Ristrutturazioni interne ed esterne che comportano interventi su strutture portanti;
- Ammodernamento di ascensori o aggiunta di nuovi impianti.
3. Normative di Riferimento
- DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia): È la legge quadro che disciplina tutti gli interventi edilizi, comprese le opere di manutenzione straordinaria. Gli interventi di questo tipo richiedono generalmente una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) o, in alcuni casi particolari, un permesso di costruire.
- Codice Civile: Definisce le responsabilità e i doveri dei proprietari di immobili in merito alla manutenzione straordinaria, specialmente quando riguarda parti comuni di edifici in condominio (artt. 1117-1139).
- Normative Regionali e Comunali: Ogni Regione o Comune può avere regolamenti specifici che determinano quali permessi sono necessari e come devono essere eseguiti gli interventi di manutenzione straordinaria.
4. Procedura per Effettuare la Manutenzione Straordinaria
- Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA): La SCIA è obbligatoria per la maggior parte degli interventi di manutenzione straordinaria e deve essere presentata al Comune prima dell’inizio dei lavori. Questa comunicazione consente di iniziare i lavori subito dopo la presentazione della documentazione richiesta.
- Permesso di Costruire: In alcuni casi più complessi (come interventi che modificano la volumetria dell’edificio), è necessario ottenere un permesso di costruire, che richiede una valutazione da parte dell’ufficio tecnico del Comune.
- Comunicazione di Fine Lavori: Dopo il completamento degli interventi, è spesso necessario presentare una comunicazione per certificare che i lavori sono stati eseguiti secondo quanto dichiarato nella SCIA o nel permesso di costruire.
5. Manutenzione Straordinaria in Condominio
- Delibera dell’Assemblea Condominiale: Gli interventi di manutenzione straordinaria che riguardano le parti comuni dell’edificio (come tetti, facciate, scale) devono essere approvati dall’assemblea condominiale. Secondo l’articolo 1135 del Codice Civile, l’assemblea ha la competenza per deliberare questi lavori e per stabilire come ripartire le spese tra i condomini.
- Ripartizione delle Spese: Di norma, le spese per la manutenzione straordinaria sono ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra i condomini.
6. Agevolazioni Fiscali
- Bonus Ristrutturazione: Gli interventi di manutenzione straordinaria possono beneficiare di agevolazioni fiscali, come la detrazione del 50% delle spese sostenute (fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare). Questo incentivo è valido sia per lavori su singole unità immobiliari che su parti comuni di edifici condominiali.
- Ecobonus e Superbonus 110%: Se gli interventi di manutenzione straordinaria contribuiscono a migliorare l’efficienza energetica (ad esempio, isolamento termico o sostituzione di caldaie), è possibile accedere a ulteriori incentivi fiscali, inclusi i benefici del Superbonus.
7. Sanzioni e Abusi Edilizi
Eseguire lavori di manutenzione straordinaria senza le necessarie autorizzazioni può comportare sanzioni amministrative e penali. In caso di abusi edilizi, l’immobile può essere soggetto a un ordine di demolizione o ripristino dello stato originale. È quindi fondamentale seguire correttamente le procedure burocratiche e rispettare le normative locali.
La manutenzione straordinaria è essenziale per preservare e migliorare le caratteristiche strutturali e funzionali di un immobile. La normativa italiana fornisce regole chiare per questi interventi, ma è fondamentale conoscere e rispettare le procedure per evitare problemi legali. Le agevolazioni fiscali rendono questi lavori più accessibili, contribuendo a incentivare la cura e l’efficienza del patrimonio immobiliare.