La vendita di un immobile ricevuto in donazione può essere più complessa rispetto a una normale compravendita. Il motivo? Possibili impugnazioni da parte di eredi legittimari e difficoltà nell’ottenere un mutuo da parte dell’acquirente.
Quali Sono i Rischi?
- Azione di Riduzione – Gli eredi legittimari (figli, coniuge, genitori) possono contestare la donazione se lede la loro quota di legittima.(Art 553 del C.C)
- Azione di Restituzione – Se l’immobile viene venduto prima della scadenza dei termini per l’impugnazione, l’acquirente potrebbe doverlo restituire. (Art. 561 del CC)
- Difficoltà con le Banche – Molti istituti di credito non concedono mutui per l’acquisto di immobili di provenienza donativa.
Come Vendere Senza Problemi?
- Attendere 10 anni dalla morte del donante (prescrizione dell’azione di riduzione).
- Rinuncia preventiva degli eredi all’azione di riduzione (non sempre fattibile).
- Stipulare una polizza assicurativa per tutelare l’acquirente da eventuali rivendicazioni.
- Richiedere la convalida della donazione tramite atto pubblico per ridurre il rischio di impugnazione.
Normativa di Riferimento
- Art. 769 c.c. – “Un contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.” Definisce la donazione come un contratto con cui una parte (il donante) arricchisce l’altra parte (il donatario), disponendo a suo favore di un proprio diritto o assumendo un’obbligazione verso di essa. La donazione è un atto di liberalità, cioè è caratterizzata dall’intenzione del donante di fare un regalo senza richiedere nulla in cambio.Elementi chiave della donazione:
- Atto gratuito – Il donante trasferisce un bene o assume un obbligo senza ricevere nulla in cambio.
- Spirito di liberalità – L’atto deve essere mosso da una volontà spontanea di arricchire l’altro.
- Accettazione del donatario – La donazione è valida solo se chi riceve accetta l’atto.
- Forma dell’atto – Per i beni immobili è necessario l’atto pubblico notarile con la presenza di testimoni.
- Art. 536 c.c. e seguenti – La Tutela dei Legittimari nella Successione. L’articolo 536 del Codice Civile e quelli successivi disciplinano il diritto dei legittimari, ovvero degli eredi che non possono essere esclusi dalla successione (salvo specifici casi di indegnità o diseredazione).
Art. 536 c.c. – Chi Sono i Legittimari?
Hanno diritto a una quota minima dell’eredità, detta “quota di legittima”:
- Il coniuge
- I figli (o i loro discendenti, in caso di premorienza)
- Gli ascendenti (genitori del defunto), solo se non vi sono figli
Quote di Legittima (Art. 537-542 c.c.)
Le quote variano in base ai soggetti eredi:
| Situazione | Quota di Legittima | Quota Disponibile |
|---|---|---|
| Solo 1 figlio | 1/2 dell’eredità | 1/2 |
| Due o più figli | 2/3 dell’eredità | 1/3 |
| Coniuge senza figli | 1/2 dell’eredità | 1/2 |
| Coniuge + 1 figlio | 1/3 al coniuge, 1/3 al figlio | 1/3 |
| Coniuge + più figli | 1/4 al coniuge, 1/2 ai figli | 1/4 |
| Ascendenti (se mancano figli e coniuge) | 1/3 dell’eredità | 2/3 |
Art. 561 c.c. –”Gli immobili donati possono essere rivendicati dagli eredi legittimari lesi nella loro quota, anche nei confronti dei terzi acquirenti, entro 20 anni dalla donazione, salvo che sia trascorso il termine di prescrizione di 10 anni dalla morte del donante.”
Stabilisce che un immobile donato può essere restituito se viene accertata una lesione della legittima. In pratica:
- Se un immobile è stato donato e poi venduto, gli eredi legittimari possono chiederne la restituzione all’acquirente se la donazione ha violato la loro quota di legittima.
- Questa azione è possibile fino a 20 anni dalla donazione, a meno che siano trascorsi 10 anni dalla morte del donante senza che nessuno abbia contestato la donazione.
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